| 关于盛和湾物业违规问题整改的建议 |
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| 中国人民政治协商会议齐齐哈尔市委员会 |
| 十二届三次会议第 1 号 |
| 提交日期：2018-11-04 |
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| 案 由 |
关于盛和湾物业违规问题整改的建议 |
| 提案人 |
王鑫 |
界别 |
农工党 |
提案类别 |
政法综合 |
| 联名人 |
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| 委员建议承办单位 |
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| 交办意见 |
主办单位 |
城管局 |
| 协办单位 |
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| 关于盛和湾物业违规问题的整改建议
提案人：王 鑫
建华区盛和湾小区在政府的帮助下，终于在2016年10月末交房入住。但随着业主入住，面对物业违规违纪、服务质量存在严重问题，业主与物业公司矛盾逐渐升级的现实情况，业主成立业主委员会，在物业公司的阻挠下选举失败。在种种情况下，急需解决业主面对的实际问题。
一、存在的问题
1.公共绿地被部分业主、物业公司圈地违建。城管巡查后仍不改。原有绿地部分被物业私自建成车库、保安亭等违章建筑。私自将高层的一楼窗户改成门。
2.政府下发树苗、物业毁绿乱种，每隔几米种一颗树苗，将原有成型绿地破坏。
3.消防通道私画车位数百、无法泊车。地下车库所有双行道私画一排车位出售，双行道变单行道，两车相会无法通过。设计图纸的三个进车通道其中一个用红砖建墙堵死、只留一个被锁的小门。地上直达地下车库的逃生通道被锁，无法逃生。无视防洪要求，地下排水用水泥永久堵死。
4.在消防栓井盖上私建房屋，以建保安亭名义建物业车库。小区电瓶车夜间停放存车充电，并将公共消防栓迁入室内。
5.设置梯控，限制消防，为使业主缴纳物业费，设置梯控阻止业主回家。若电梯发生意外、被困人员无法自救。
6.小区停电、电梯备用电源无法使用，小区停电后，电梯无法使用，小区原有备用电源无法使用，若此时电梯内有业主，将造成严重后果影响业主生命安全。已有若干次停电时业主被困电梯。
7.小区物业费、地下车位服务费全市最贵，享受着最差的服务，物业费使用不明确。其中广告费收入、入户门禁卡收入、车辆进入蓝牙卡收入均未计入。大量资金去向不明、小区各个位置无人维护、单元门窗破损无人更换、小区消防玻璃破损无人更换、感应灯破损无人更换、地下车库照明不足便私接电源随意拉线设置管灯、垃圾场长时间无人清理、在小区内放火私自焚烧垃圾、小区保安无视业主进出门不方便无人帮助开门。
二、建议及措施
1.拆除违建建筑、保护消防通道，由城管部门出面，对盛和湾小区违建建筑进行拆除，恢复原状。
2.监督盛和湾物业对地下私画车位进行还原、清除私画车位线。恢复原有三个入口的设计，并还原地下入口处的排水设施。
3.成立业主委员会，由政府机关派专人对盛和湾业主委员的成立进行监督和跟进。对故意阻碍、阻挠业主委员会的有关部门进行调查，对业主委员会选举失败的相关部门进行问责。
4.督促物业对违法行为进行整改，达到物业标准，按照物业收费标准等级来对盛和湾进行管理，对出现的各类服务问题整体整改。 |
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| 关于第 1 号提案的答复 |
| 齐城管复字〔2019〕25号
关于对市政协十二届三次会议
第1号提案的答复
尊敬的王鑫委员您好：
收悉您在市政协第十二届第三次会议《关于盛和湾物业违规问题整改的建议》提案（第1号）。感谢您对我市物业管理工作的关心和帮助。对您所提盛和湾小区的物业管理问题，我局按照物业管理工作属地化分工要求，我局协同建华区物业管理中心进行实地调查，现将相关情况及解决措施报告如下：
一、相关问题及处理情况
问题1.关于公共绿地被部分业主、物业公司圈地而建。城管巡查后仍不改。原有绿地部分被物业私自建成车库、保安亭等违章建筑。私自将高层的一楼窗户改成门问题。
处理情况：小区内确有部分业主存在圈占绿地、一楼窗户改门的违规行为，物业公司已经下达了整改通知单，并按要求上报到街道城管执法中队。小区内私自建车库、保安亭是开发商建设，没有手续，街道城管中队正在处理过程中，物业公司将全力配合街道执法工作。
问题2.关于政府下发树苗、物业毁绿乱种，每隔几米种一颗树苗，将原有成型绿地破坏问题。
处理情况：开发商交接时建成的绿地、草坪成活时间仅两年，两年后全部枯死。根据此情况，借鉴齐市其他物业公司小区绿化的成功经验，盛和湾物业制定了绿化三年规划，合理选用品种，计划在三年内建成以丁香、玉簪、马莲花、德国景天等观赏花卉，李子树、沙果树等果树为主体的园区绿化格局，今年已经开始实施，五一前在庭院内种植了3000株丁香、1500株李子树、沙果树。
问题3.关于消防通道私画车位数百、无法泊车。地下车库所有双行道私画一排车位出售，双行道变单行道，两车相会无法通过。设计图纸的三个进车通道其中一个用红砖堵死，只留一个被锁的小门。地上直达地下车库的逃生被锁，无法逃生。无视防洪要求，地下排水用水泥永久堵死问题。
处理情况：此问题街道曾协调消防、城管、房管等职能单位部门多次来到小区召开现场会，研究问题，督办开发建设单位进行整改。目前开发商对地下车位进行了重新规划，规划中存在个别问题，包括与消防栓安全距离不足、有重新规划车位影响车辆双行的问题，上述问题已于2018年年末前彻底整改完毕并通过街道、城管和消防部门的检查。另关于地下车库南侧通道封闭问题，该通道位于2号楼楼下，按开发商原设计方案中，车辆可从该出口行驶到地上后与双苑小区东门汇合，成为小区的车辆第三出口，只是车辆出入地下车库的通道，没有消防和逃生功能。开发商与双苑小区业主委员会没有达成一致意见，所以该出口失去原设计意义，并存在着影响冬季地下车库温度和安保问题，为保证地下车库温度和安保，对该出口进行了可靠封闭。关于地下排水用水泥封堵的问题，封闭的排水通道功能是将原第三出口雨水进行排放，由于第三出口封闭，所以将相关排水道封闭。
问题4：关于在消防栓井盖上私建房屋，以建保安亭名义建物业车库，小区电瓶车夜间停放存车充电，并将公共消防栓迁入室内问题。
处理情况：盛和湾小区的消防栓井设置在北门入口处，该处与北门车辆通道距离非常近，存在着失管失控隐患，为消除消防安全隐患，将该消防栓井盖纳入到临时警卫室内，由保安24小时看守，临时警卫室街道城管执法正在处理中。关于个别业主电瓶车夜间停放充电问题，当时个别业主违规私拉电源给电瓶车充电并不服从物业制止，物业公司本着服务业主的理念，将个别业主电瓶车临时进入充电，该问题属于偶然个别现象，现已完全杜绝。
问题5：关于设置楼控，限制消防，为使业主缴纳物业费，设置梯控阻止业主回家。若电梯发生意外、被困人员无法自救问题。
处理情况：电梯楼控设置，有利于提高电梯使用效率，也能保证只有业主才能进入楼道的安全，同时电梯生产厂家对于楼控设置后的安全防范也有防护方面的设计，对于不缴纳物业费设置楼控阻止业主回家的问题根本不存在，由于各方面原因不能缴纳物业费的业主，物业公司与正常缴费业主一样升级门卡，物业公司有专项记录可查。
问题6：关于小区停电、电梯备用电源无法使用，小区停电后，电梯无法使用，小区原有备用电源无法使用，若此时电梯内有业主，将造成严重后果影响业主生命安全。已有若干次停电时业主被困电梯问题。
处理情况：盛和湾小区在6号楼地下设有备用发电机房，功能是小区停电后启动备用发电机给电梯临时供电保证电梯正常运行。备用发电机房每月检查一次，保证状态良好，所以此问题不存在。
问题7：关于小区物业费、地下车位服务费全市最贵，享受着最差的服务，物业费使用不明确。其中广告费收入、入户门禁卡收入、车辆进入蓝牙卡收入未计入。大量资金去向不明、小区各个位置无人维护、单元门窗破损无人更换、小区消防玻璃破损更换、感应灯破损无人更换、地下车库照明不足便私接电源随意拉线设置管灯、垃圾场长时间无人清理、在小区内放火私自焚烧垃圾、小区保安无视业主进出门不方面无人帮助开门问题。
处理情况：盛和湾物业是根据开发公司与物业公司签订的前期《物业服务合同》确定的物业费标准和地下停车费标准进行的收费。物业费使用情况每年都要求物业公司都在小区内进行公示，做到账目清晰，真实有效，小区电梯轿厢内广告由商家给做的护梯板，所以没有收费，待到期后将全部进行清理。车辆进入门卡和业主门卡缴纳的属于押金性质，退卡时将返还业主。物业公司严格按照服务条款进行服务，对于服务范围内的报修，及时修复。地下车库原设计照明不足，物业公司先期进行加强照明的增补工程，并将后续改造升级纳入工作计划。园区内生活垃圾和装修垃圾已做到日产日清，小区内焚烧垃圾行为，属于物业公司安保巡视检查工作的重要检查项目点，物业公司严格禁止。为保证只有业主才能进入小区，保证业主的安全，对于不能提供准确信息的外来人员，物业公司不允许保安随意放行，同时，物业公司为方便业主携带体积重量大物品进入小区，专门购置了便民车，用于帮助业主运送较大物品，获得业主的广泛认同。
二、建议及落实措施：
建议1：拆除违建建筑、保护消防通道，由城管部门出面，对盛和湾小区违建建筑进行拆除，恢复原状。
落实措施：目前街道城管执法已经介入，并多次进入小区进行调查取证，正在处理过程中。
建议2：监督盛和湾物业对地下私画车位进行还原、清除私画车位线。恢复原有三个入口的设计，并还原地下入口处的排水设施。
落实措施：已在前文问题3中阐述。
建议3：成立业主委员会，由政府机关派专人对盛和湾业主委员会的成立进行监督和跟进。对故意阻碍、阻挠业主委员会的有关部门进行调查，对业主委员会选举失败的相关部门进行问责。
落实措施：经与街道、社区进行调查了解，2018年5月8日，盛和湾小区业主提出申请，要求成立业主委员会。经调查核实，盛和湾小区具备首届业主委员会成立条件。
5月11日，社区正式向小区业主公示成立首届业主大会筹备组的通知。经过人员报名、身份核实等工作，5月27日，公示业主大会筹备组成员名单，公示期为3天。按相关规定要求，筹备组长为街道派出工作人员，社区书记和开发建设单位人员各1名，同时选出6名业主代表，筹备组共由9人组成。经过多次会议、起草相关材料、确定首次业主大会各项事项议题、业委会候选人报名受理、身份确认核实等工作，6月25日，公示业委会委员候选人名单，共11人，公示期为5天。7月10日，公示《盛和湾首次业主大会会议表决规则（征求意见稿）》等业主大会相关会议材料。经筹备组核实受理候选人身份存在异议、需再次调查核实、再次确认身份等项工作，计划于8月17日至8月23日召开盛和湾小区首届业主大会。
2018年8月16日，物业服务中心和中华街道办事处在与业主的见面过程中，发现了筹备组公示的《盛和湾首次业主大会会议表决规则（征求意见稿）》等文件关于“业主大会投票人数确定”等内容与《物业管理条例》第十二条及建房[2009]274号文件《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条、第二十九条规定不符，故及时进行了指出。经筹备小组研究决定，推迟首次业主大会召开时间，并对相关文件进行了部分修改后公示。首次业主大会召开的时间重新确定为2018年9月7日至9月9日。
2018年9月7日至9月9日，盛和湾小区首次业主大会召开，业主大会投票权数为1114户，177户业主参加选举，占总业主户数的15.89 %。业主委员会候选人最高得票151票，占总业主户数的13.55%。参加业主大会的业主数、业主委员会候选人得票数及《盛和湾小区业主管理规约》等4份文件得票数均未超过《物业管理条例》第十二条、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条、第二十九条规定的业主总数的50%，故本次选举结果无效。
建议4：督促物业对违法行为进行整改，达到物业标准，按照物业收费标准等级来对盛和湾进行管理，对出现的各类服务问题整体整改。
落实措施：针对小区业主提出的物业管理问题，建华区物业服务中心协调相关部门多次深入小区把脉问诊，寻找病因，并要求盛和湾物业进行整改，物业中心跟进督办问效，小区物业服务有了初步改善。由于小区业主入住率低、参与小区事务的业主少，小区业主委员会无法成立，所以物业一直执行的是前期《物业服务合同》，下步，责成建华区物业管理中心持续加大力度，对盛和湾物业进行监管，不打折扣地履行《物业服务合同》，为业主提供更好的服务。
齐齐哈尔市城市管理综合执法局
2019年5月13日
信息是否公开：公开
办理结果分类：B
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