| 关于当前居民小区物业管理方面存在的问题及安全隐患需要整改的建议 |
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| 中国人民政治协商会议齐齐哈尔市委员会 |
| 十二届三次会议第 4 号 |
| 提交日期：2018-12-04 |
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| 案 由 |
关于当前居民小区物业管理方面存在的问题及安全隐患需要整改的建议 |
| 提案人 |
杨薇莉 |
界别 |
妇联 |
提案类别 |
政法综合 |
| 联名人 |
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| 委员建议承办单位 |
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| 交办意见 |
主办单位 |
城管局 |
| 协办单位 |
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| 案由：关于当前居民小区物业管理方面存在的问题及安全隐患需要整改的建议
提案人：杨薇莉
物业管理与广大群众利益密切相关，也是广大群众十分关心关注的热点问题。最近一个时期，自己通过实地走访调查和到有关部门了解咨询，感觉到当前小区物业管理方面还存在着一些不尽如人意的问题。
一是物业管理服务缺失，存在慢散差问题。物业管理部门与业主之间本是契约、约定的服务与被服务的关系，按双方签定的物业服务协议，物业部门为业主及小区搞好服务本是应尽的义务，但有的小区物业管理部门存在老大自居作风，对业主请求的服务事项麻木不仁，不以为然。如今年6月、11月份中冶滨江国际小区某楼栋负一层因个别业主私接并擅自改动下水管线而造成下水管突然爆裂跑水，淹没通往地下车库通道，业主发现后即告之物业管理部门（多名业主电话告知物业工作人员），但直到三小时后物业管理人员才珊珊赶到现场处置。由于拖延时间长、跑水量大，通道内已是“水漫金山”，使业主无法进出车库，给小区居民出行造成很大影响。
二是物业管理收费标准不明，小区业主对收取物业管理费存在抵触情绪。经市物价部门审定，我市房产管理部门制定出台了居民小区物业管理服务收费标准，详细划分了小区物业管理类别和相应的服务收费标准，也就是说物业管理部门收取相应类别的物业费用，同时为居民提供相对应的管理服务。但由于在如何划定小区物业管理类别上，有的小区业主与小区物业管理部门存在分歧异议，特别是在具体收费标准上双方各持一词，争议不下，存在小区业主以拒缴物业费为手段表达对物业收费标准的不满。如2012年交付使用的松辽福邸小区，由于小区面积小，居民住户少，小区物业管理成本高等原因，而把物业管理费用标准划定为上中等，但小区业主对此却并不认同，参照相邻小区及收费标准相同的同类小区服务质量标准，认为收费标准与小区的设施、服务、管理都存在很大差距，并未达到市物价部门审定的小区物业服务质量和标准，有收费标准虚高的嫌疑。为此，很大一部分业主入住后一直拒缴物业费。
三是物业管理监督职责不到位，小区业主权益受到侵害。按照《物业管理条例》的有关规定，小区物业管理部门应切实履行对小区内的建筑设施设备养护、维修、管理、监督的职能，特别是涉及到公共部位的设施管理与监督，例如：1、中冶滨江国际小区自入住以来，大部分一楼业主跟风式将自家窗前的小院扩充面积，并将公共照明灯及防火通道扩围己有，给其它业主带来很多安全隐患，业主们多次向本小区物业及区、市物业、城管等相关部门反映情况，但至今没有得到解决。目前部分小区物业部门对公共设施设备管理失之于松、失之于软，甚至对违章违规现象放任自流。例如：2、龙沙小区内就存在环境卫生脏乱差，违章违法建筑随意搭建，而物业管理部门以种种理由视而不见，造成小区防火和房屋使用存在严重安全隐患。例如：3、松辽福邸小区一家饭店，擅自在小区内对居民生活用下排水管线大杠进行改动，业主反映给物业管理负责人，而该负责人却表示对此无能为力进行制止，任由饭店任意而为。
对上述这些问题和现象，本人提出以下几点建议。
一、进一步加强《物业管理条例》的贯彻执行，明晰小区物业管理部门与业主之间的责权利关系。
二、建立健全协调协商机制，妥善解决小区物业管理部门和业主的矛盾问题。
三、强化小区物业管理监督力度，不断提升小区物业管理服务质量和水平。
四、广泛开展创建文明小区活动，进一步增强小区业主主体意识。
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| 关于第 4 号提案的答复 |
| 齐城管复字〔2019〕28号
关于对市政协十二届三次会议
第4号提案的答复
尊敬的杨薇莉委员您好：
收悉您在市政协第十二届第三次会议《关于当前居民小区物业管理方面存在的问题及安全隐患需要整改的建议》提案（第4号）。感谢您对我市物业管理工作的关心和帮助。对您在提案中所举事例，我局责成龙沙区物业服务指导中心进行了调查核实、跟踪办理，对您所提重要建议，我局进行了仔细研读及调查研究，现将相关情况及建议落实措施报告如下：
一、相关情况
1.关于中冶滨江国际小区的问题。针对物业企业接到保修后不及时处理问题，已责成物业服务企业吸取教训，落实24小时值班，提高处理突发应急问题的能力。同时要求物业企业按合同约定，加强小区内巡查巡视，严格落实物业服务承诺，处理应急问题应第一时间赶到现场进行处理。就其存在的业主私改管线及其他违规违章现象，已责成龙沙区物业指导中心跟踪问效，结合《2019年物业服务质量提升行动实施方案》要求，及时发现、及时制止、及时上报。对已存在的问题，协助物业服务企业上报街道综合执法部门和区城管综合执法部门，及时执法处理。
2.关于松辽府邸的物业费标准问题。根据齐价联字﹝2015﹞5号《关于加强市区物业服务收费管理的通知》的规定，物业服务收费的标准由政府指导价放开为市场调节价。物业费收费标准以物业公司与业主的协商价为准，如对物业费用标准存在异议，或认为物业服务达不到标准或物业费收取过高，可以由20%业主申请召开业主大会，与物业企业协商物业服务项目与物业费价格，并重新签定物业服务合同。现我局责成龙沙区物业服务指导中心督促物业企业按照合同约定为业主提供质价相符的服务，协调街道社区征求业主大会和业主委员会意见，指导监督其发挥作用，与物业服务企业重新协商价格。
3.关于龙沙小区的环境整治和违章私建的问题。按照《2019年物业服务质量提升行动实施方案》要求，今年已开展以“清楼道、清庭院、清乱象、查违法”为主要整治内容，着重解决环境卫生、私建乱建、乱堆乱放、圈占绿地等影响住宅小区环境的主要问题，消除安全隐患，规范企业经营行为，净化市场环境的综合整治行动。责成龙沙区物业服务指导中心加大对龙沙小区的监管力度，全面落实实施方案要求，对小区乱象进行彻底整治。
二、建议落实措施
就您在提案中所提建议，我局将按照我市全面深化改革工作的部署和要求，在2019年全面贯彻落实《关于推进中心城区住宅小区物业管理改革工作的实施意见》。此实施意见的主要内容为：一是建立住宅物业服务等级标准化管理体系。制定《齐齐哈尔市住宅物业服务等级标准》，作为签订物业服务合同、前期物业收费定价、部门行业监管和执法的依据。解决服务质量标准不统一，监管依据模糊的问题；二是建立社区管理与物业服务深度融合体系。通过推进物业企业负责人、业主委员会成员与社区成员实行交叉任职，形成三方联动的工作机制；发挥基层党组织作用引领物业管理工作，建立“5+N”物业工作共议模式；切实加强社区管理体系与业主委员会的融合，组织在“网格长+楼栋长+居民代表”管理模式下，推荐、改选业主委员会成员。解决业主委员会代表性、先进性不强，在物业管理中自我管理、自我服务体现不充分的问题；三是建立物业服务评价体系。通过制发《市物业服务项目评价办法》，按《齐齐哈尔市住宅物业服务等级标准》和双方签订的物业服务合同，对物业企业提供“质价相符”服务情况进行评价。强化评价结果的使用，建立物业服务企业“红黑榜”发布制度，奖优罚劣，形成优胜劣汰的良性竞争机制。解决广大业主在物业管理中无处发声，对企业的服务要求无法形成合力的问题；四是健全物业服务监管体系。通过明确物业管理各层级职责，加快信用信息平台建设，实施动态监管，开展物业服务项目经理考核，严格落实招投标制度，建立小区物业执法联动机制，加强业主个人信用管理，使监管范围涵盖物业项目全过程、全范围。解决物业管理责任不明确、监管脱节、执法难、因企业资质管理取消监管缺乏措施的问题；五是健全法律法规保障体系。出台《齐齐哈尔市物业管理条例》，制定《齐齐哈尔市房屋维修资金管理规定》等法律法规。上述改革措施的贯彻和落实，将实现物业管理工作从“治标”向“治本”转型，从“粗放管理”向“精准监管”过渡。
市城市管理综合执法局
2019年5月13日
信息是否公开：公开
办理结果分类：B
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